¿Cómo puede el gobierno hacer que la vivienda sea más asequible?

En la actualidad la parte de los ingresos que los estadounidenses dedican a la vivienda es mayor que la de hace más de 20 años. Esto se debe, en parte, a reglamentaciones locales y estatales cada vez más estrictas, así como a una cantidad decreciente de hogares elegibles para recibir ayuda del gobierno federal para la vivienda, lo cual implica que poseen menos ingresos para cubrir costos de alimentación, salud, transporte y demás necesidades.

La asequibilidad de la vivienda se perfila como uno de los temas de preocupación diaria que será objeto de considerable atención en la campaña para la presidencia de 2020. Hasta el momento varios candidatos del Partido Demócrata han propuesto planes para abordar el problema, y la Casa Blanca dictó recientemente una orden ejecutiva para examinar en profundidad una de las causales del aumento del costo de la vivienda.

En general determinamos la asequibilidad de la vivienda como la parte del ingreso personal que se dedica al pago mensual de un alquiler o de una hipoteca. Según la definición del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD, por sus siglas en inglés) quien dedique a la vivienda más del 30% del ingreso hogareño se encuentra “sobrecargado por los gastos”, en tanto que quien le asigne el 50% de dichos ingresos estará “gravemente sobrecargado por los gastos”. Es posible que los hogares que consagran una gran parte de sus ingresos a la vivienda no tengan un saldo suficiente como para cubrir los costos de alimentación, salud y transporte. 

Si bien es posible que cualquier persona o familia de bajos ingresos deba enfrentar desafíos, en lo relativo a precios locales de la vivienda una crisis de asequibilidad implica que se trata de un problema que afecta a grandes cantidades de hogares. En 2017 cerca de la mitad de los hogares que alquilaban sus viviendas dedicó más del 30% de sus ingresos a ese concepto, lo cual refleja un aumento, ya que en 2001 el 40% de los hogares gastaban dicho porcentaje en alquiler. Incluso entre los hogares de ingresos medios la vivienda consume una parte mayor de los ingresos, en comparación con la situación de hace 20 años.

En Estados Unidos el nivel de asequibilidad de la vivienda varía considerablemente. El siguiente mapa muestra otra medida de asequibilidad para las zonas metropolitanas: el precio promedio de una vivienda dividido por el ingreso medio del hogar. Si se considera al país en su totalidad, el precio promedio de una vivienda es aproximadamente el triple del ingreso medio. No obstante, en la zonas de la costa de California, en gran parte del noreste de país y en el sur de Florida los precios promedio superan más de seis veces el ingreso medio. En la región del medio oeste de los Estados Unidos y en muchas zonas metropolitanas más pequeñas del interior del país los precios son menos del doble del ingreso medio.

Estados Unidos tiene dos problemas distintos en materia de asequibilidad de la vivienda. En primer lugar, en todo el país el 20% de las familias más pobres no disponen de los recursos económicos para pagar una vivienda de mínima calidad: sus ingresos son demasiado bajos para hacer frente al alquiler de apartamentos comunes sin algún tipo de subsidio del gobierno. El desafío para las familias de bajos recursos se ha exacerbado en las últimas décadas, ya que se ha producido una disminución en la cantidad de hogares que reciben ayuda federal para la vivienda . En segundo lugar las normativas de los gobiernos locales, cada vez más estrictas, han generado un aumento en los costos de construcción de nuevas viviendas en muchas de las grandes zonas metropolitanas de las costas este y oeste del país. Dichas normativas han hecho que la oferta de viviendas no esté a la par de la demanda, lo que provoca precios cada vez más altos.

Los gobiernos locales y estatales son los que, en gran medida, toman las decisiones sobre el uso de la tierra (es decir, los tipos de vivienda que pueden construirse en determinados lugares). Una de las normas legales más comunes en materia de zonificación que ocasiona el aumento de los costos de la vivienda es la restricción para la construcción de apartmentos. Los edificios de apartamentos utilizan menos terreno por unidad que las casas unifamiliares, por lo que constituyen la form más asequible de vivienda. No obstante, por todo Estados Unidos hay comunidades que efectivamente han prohibido la construcción de apartmentos en la mayoría de los barrios. Incluso grandes ciudades como Los Angeles y Seattle prohíben los apartamentos en el 75% de sus tierras. Existen otros mecanismos de zonificación, como los límites a la altura de los edificios, el tamaño mínimo de los lotes y los requisitos en materia de estacionamientos, que también contribuyen al aumento del costo de la vivienda. En los últimos 20 años el proceso de urbanización en sí se ha transformado en algo cada vez más largo, complicado y riesgoso, factores éstos que generan un aumento en los costos de las nuevas construcciones y restringen la capacidad del mercado para responder a la demanda.

Las políticas federales también influyen en el costo de la construcción mediante diversos canales. Los materiales para la construcción, como la madera y el acero, son objeto de los aranceles y de las normativas comerciales que establece EE.U.. La política inmigratoria afecta la disponibilidad de trabajadores; cerca del 25% de los obreros de la construcción nació en el extranjero. El costo y disponibilidad de créditos hipotecarios dependen de la política monetaria fijada por la Reserva Federal, así como de las directrices sobre préstamos que establecen los órganos públicos y cuasipúblicos (Fannie Mae, Freddie Mac y la Administración Federal de la Vivienda (Federal Housing Administration)).

La forma más directa que tendría el gobierno federal para aliviar la carga de los costos de la vivienda para las familias de bajos recursos es el otorgamiento de subsidios. A diferencia de los cupones para alimentos o los servicios de Medicaid, los subsidios federales a la vivienda no constituyen prestaciones sociales: en la actualidad reciben asistencia federal aproximadamente uno de cada cinco hogares elegibles que alquilan sus viviendas. Las políticas de estímulo de los ingresos, como las de créditos sobre el impuesto a las rentas del trabajo, las de sueldo mínimo o las que proponen un ingreso básico universal, también sirven para ayudar a que las familias de menores recursos cubran los gastos de vivienda.

Hay tres temas en común que han surgido en las propuestas en materia de vivienda planteadas por los candidatos a la presidencia de 2020: el alivio de la carga de los costos de la vivienda para las familias de ingresos bajos y medios, el tratamiento de la cuestión de las barreras regulatorias a la oferta y la mitigación de los efectos de las políticas de discriminación racial del pasado.

Varios candidatos han propuesto la creación de nuevos créditos impositivos federales para los inquilinos. Mediante estos créditos, que son una figura similar a la de la deducción de intereses hipotecarios que se brinda a los propietarios de viviendas, se devolvería a los inquilinos parte de sus ingresos cuando presenten su declaración impositiva federal. Una de las preocupaciones que surgen al otorgar más dinero a los hogares a fin de que lo apliquen a los alquileres es que, en sitios como California con normas de restricciones zonales, los subsidios simplemente llevarían a un aumento en los alquileres. Esa consecuencia sería menos probable en ciudades con abundancia de viviendas o en las que resulta fácil construirlas, como Houston o Detroit. Si hay más hogares que reciben subsidios (lo cual, por ejemplo, les permitiría avanzar más en la escala de ingresos) el impacto probable respecto de los precios de la vivienda será mayor.

Se han presentado propuestas innovadoras para que el gobierno federal recurra a una combinación de incentivos y sanciones financieras con el objeto de inducir a los gobiernos locales a que reformen sus legislaciones sobre zonificación. Su probabilidad de éxito depende de cuán grandes sean los incentivos financieros. Los gobiernos locales más excluyentes tienden a ser los de los suburbios más ricos, en donde HUD proporciona muy poco financiamiento directo. Un enfoque que posiblemente sería más prometedor es vincular las reformas de las normas de zonificación a los fondos federales dedicados al transporte.

Varios candidatos plantean sus planes de vivienda como respuestas explícitas a las políticas de discriminación racial del pasado. En términos más específicos, hoy en día los índices de propiedad de viviendas y el patrimonio general de los hogares de personas de raza negra son inferiores a los de los hogares de blancos debido al método histórico del “redlining” (delineación en rojo), práctica según la cual el gobierno denegaba sistemáticamente los créditos hipotecarios en barrios negros o presentados por solicitantes de esa raza. Una de las soluciones presentadas es la del nuevo programa de “baby bonds” (bonos para recién nacidos), una subvención federal anual para las familias con hijos basada en una escala variable según sus ingresos. Entre otras propuestas se encuentran la de los subsidios para anticipos otorgados a los residentes de comunidades históricamente excluídas de la asistencia crediticia, así como una aplicación más rigurosa de la legislación federal para la vivienda justa. En esencia estas propuestas procuran remediar las disparidades raciales sin recurrir explícitamente al componente racial. No obstante, ni los ingresos de las familias ni la ubicación geográfica mantienen una correlación perfecta con la raza, lo cual dificulta una precisa focalización de las prestaciones.