陶然：房地产前景不容乐观

记者：我们知道最近房地产又是一个很火的问题，过去十年几乎是房地产疯涨的十年，您认为是什么促使房地产如此疯狂呢？

陶然：第一个根本原因是中国的土地制度。土地制度从两个方面导致房产价格的过度上涨和严重泡沫化。

第一方面是我们的制造业，各个地方大规模的制造业、招商引资，招商引资主要是通过压低各种生产要素包括土地、劳动力、环境这些生产要素的价格。这些的话就会导致制造业投资过度，产能过剩，过剩的产能在国内市场没办法完全消化掉，就必须要向国外倾销，这样就使得中国的人民币迟迟不能升值，这样就形成了外贸顺差。特别是02年以后到08年的“黄金增长期”这段时间，形成一个巨额的外贸顺差，中央银行为了对冲外贸顺差，囤积了3万多亿的外汇储备，使得投机热钱进入中国，因为大家都赌人民币以后要升值，这样就导致央行必须超额发行人民币来对冲将近3万亿的美金。为了对冲这3万多亿的外汇，央行就不得不超发20万亿的人民币，这样就使得经济里面出现了过高的流动性。这跟土地制度有关，正是因为压低了土地要素的价格、工业用地的价格，当然其他的，比如环境的价格、劳工的价格、人民币的汇率……这使得中国产品在国际上有超强的竞争力，人民币也不能及时升值，导致外汇储备过度累积，央行发人民币对冲，导致经济流动性非常多。而中国有一些高端服务业和制造业比如电信、石油、石化、医疗、教育这些部门基本还是国有垄断的，经济中过度的流动性不能进入这些垄断部门形成比较好的投资收益，所以只好到房地产市场来兴风作浪。工业用地的低价经过前面这样一个链条，导致了对于房地产的需求过旺。

另一方面，地方政府除了低价供应工业用地以外，另外一个策略是限量垄断地供应商住用地，他们在商住用地上往往采取所谓的“饥饿疗法”，每年供一年，因为经济中对于房地产的需求很旺，同时地方政府也知道很旺，又垄断、限量供应商住用地，就导致供给较少，需求过旺，导致了房地产价格一轮一轮上涨。所以到08年的时候，中国基本在一线和二线城市已经出现了一定的房地产泡沫。但是到09年以后，地方政府随着中央财政和信贷刺激政策，银根（即：金融市场上的资金供应）放松，所以房价又形成了新一轮的飙涨。如果说08年的时候在一线、二线城市出现了房地产泡沫，那么09年以后基本在中国所有级别的城市都出现了严重的房地产泡沫。地方政府放量、低价供应工业用地的机制来招商引资，并且又限量、垄断供应商住用地，这样的机制不改变，中央房地产调控就不可能产生任何好的效果。所以中央虽然一轮一轮的调控房地产，但是还是没有取得很好的效果。而且随着今年开始，经济形势急转直下，中央政府又害怕经济形势过度下滑引起经济问题，所以又开始放松房地产调控，导致房地产泡沫现在又开始往上冲。这些都是属于错误的方法导致的房地产调控不力，让房价绑架了中国经济和全国老百姓。

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