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记录在案

陶然:房地产前景不容乐观

记者:我们知道最近房地产又是一个很火的问题,过去十年几乎是房地产疯涨的十年,您认为是什么促使房地产如此疯狂呢?

陶然:第一个根本原因是中国的土地制度。土地制度从两个方面导致房产价格的过度上涨和严重泡沫化。

第一方面是我们的制造业,各个地方大规模的制造业、招商引资,招商引资主要是通过压低各种生产要素包括土地、劳动力、环境这些生产要素的价格。这些的话就会导致制造业投资过度,产能过剩,过剩的产能在国内市场没办法完全消化掉,就必须要向国外倾销,这样就使得中国的人民币迟迟不能升值,这样就形成了外贸顺差。特别是02年以后到08年的“黄金增长期”这段时间,形成一个巨额的外贸顺差,中央银行为了对冲外贸顺差,囤积了3万多亿的外汇储备,使得投机热钱进入中国,因为大家都赌人民币以后要升值,这样就导致央行必须超额发行人民币来对冲将近3万亿的美金。为了对冲这3万多亿的外汇,央行就不得不超发20万亿的人民币,这样就使得经济里面出现了过高的流动性。这跟土地制度有关,正是因为压低了土地要素的价格、工业用地的价格,当然其他的,比如环境的价格、劳工的价格、人民币的汇率……这使得中国产品在国际上有超强的竞争力,人民币也不能及时升值,导致外汇储备过度累积,央行发人民币对冲,导致经济流动性非常多。而中国有一些高端服务业和制造业比如电信、石油、石化、医疗、教育这些部门基本还是国有垄断的,经济中过度的流动性不能进入这些垄断部门形成比较好的投资收益,所以只好到房地产市场来兴风作浪。工业用地的低价经过前面这样一个链条,导致了对于房地产的需求过旺。

另一方面,地方政府除了低价供应工业用地以外,另外一个策略是限量垄断地供应商住用地,他们在商住用地上往往采取所谓的“饥饿疗法”,每年供一年,因为经济中对于房地产的需求很旺,同时地方政府也知道很旺,又垄断、限量供应商住用地,就导致供给较少,需求过旺,导致了房地产价格一轮一轮上涨。所以到08年的时候,中国基本在一线和二线城市已经出现了一定的房地产泡沫。但是到09年以后,地方政府随着中央财政和信贷刺激政策,银根(即:金融市场上的资金供应)放松,所以房价又形成了新一轮的飙涨。如果说08年的时候在一线、二线城市出现了房地产泡沫,那么09年以后基本在中国所有级别的城市都出现了严重的房地产泡沫。地方政府放量、低价供应工业用地的机制来招商引资,并且又限量、垄断供应商住用地,这样的机制不改变,中央房地产调控就不可能产生任何好的效果。所以中央虽然一轮一轮的调控房地产,但是还是没有取得很好的效果。而且随着今年开始,经济形势急转直下,中央政府又害怕经济形势过度下滑引起经济问题,所以又开始放松房地产调控,导致房地产泡沫现在又开始往上冲。这些都是属于错误的方法导致的房地产调控不力,让房价绑架了中国经济和全国老百姓。

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